Než si vezmete úvěr...

Soudě podle reklamy, na světě neexistuje nic jednoduššího než vzít si ten nejvýhodnější úvěr. Raz – dva - tři, pár podpisů a máte peníze na účtu. Nejlépe hned druhý den můžete začít nový život. Ráda bych aspoň jednou potkala člověka, kterému se to takto podařilo.

Pokud už jste si zařizovali někdy úvěr, víte, že nejlevnější nabídka ani zdaleka není pro každého. Případně také, že banka ji nedává zadarmo. Do celého rozhodování najednou vstupuje nekonečné množství faktorů a klient se z pozice krále postupně, jak obchází jednu banku za druhou, dostává do role žebráka, který je rád, že mu vůbec někdo něco půjčí.
Některé věci naplánujete stěží.

Ale velké úvěry, například na bydlení, se obvykle chystají několik let dopředu. Setkávám se se zodpovědnými rodinami, které už dnes ví, že na pozemku za domem rodičů budou do pěti let stavět. Že do dvou let odkoupí byt od družstva. Že tak za tři roky nejpozději budou muset dělat na domě nové rozvody elektřiny a při jednom nepořádku udělají i nová okna a rozvody vody. Pokud patříte mezi takové, gratuluji. S vaší povahou se jen tak do finančních nesnází nedostanete. Ve skutečnosti tato vaše plánovací nátura umožňuje připravit se na nejlepší úvěr už teď. Jak?

Pokud uvažujete o dětech, je lepší mít je až po velkém úvěru. Neboli nejprve si vyřešte bydlení a až potom děti.

Pokud splácíte jakékoliv dluhy, splácejte je včas a řádně. Totéž platí o fakturách za energie a telefon. Jestli s tím máte problémy, finanční poradce by vám měl navrhnout konsolidaci nebo refinancování. Negativní záznamy v registrech dlužníků jsou problém.

Co nejdříve si zkuste hypotéku nanečisto. Finanční poradce vám vypočte orientační splátku vašeho budoucího úvěru. Tuto splátku si každý měsíc budete odkládat na spořicí účet nebo stavební spoření, podle toho, co vám poradce určí jako optimální. Díky tomu za pár let budete mít peníze na poplatek realitní kanceláři, vypracování plánů, zařízení domu a daň z převodu nemovitosti, kterou ze zákona platí kupující a činí 4% z prodejní ceny nemovitosti.

Během toho jen tak mimochodem zjistíte, jak taková splátka zahýbe vaším rodinným rozpočtem a jestli to ustojíte.

Až dojde na lámání chleba a kupování či stavbu rodinných sídel, budete rádi, že si v ideálním případě budete půjčovat na méně než 80% její hodnoty. Hypotéka nad 80% hodnoty nemovitosti by se vám totiž dost prodražila. Pokud byste si snad museli půjčit dokonce nad 90% ceny domu či bytu, tak vaše šance na získání úvěru prudce klesají.

Banky nově zkoumají vaši schopnost splácet hypotéku dle ukazatelů DTI a DSTI. DTI říká, že můžete celkem dlužit maximálně devítinásobek svých ročních příjmů, DSTI pak omezuje výši měsíčních splátek všech úvěrů na nejvýše 45% měsíčních příjmů žadatele. Pokud vaše vysněná nemovitost převyšuje strop daný těmito ukazateli, máte jen dvě možnosti:

  • Navýšíte vlastní zdroje a tím snížíte potřebnou výši hypotéky. Opravdu vlastní úspory, není možné půjčit si u stavební spořitelny nebo to „zalepit“ spotřebitelským úvěrem. Do ukazatelů se totiž zahrnují všechny momentálně splácené úvěry.
  • Navýšíte své příjmy. Ideální by bylo zajít za zaměstnavatelem s žádostí o razantní zvýšení platu, více realistické ovšem bude začít hledat spoludlužníka. Často pomohou sourozenci či rodiče. Větší volnost v prokazování příjmu také mají OSVČ, respektive banky mají větší volnost v postupu výpočtu měsíčního příjmu OSVČ.

V některých hraničních případech jde konsolidací či refinancováním stávajících úvěrů dosáhnout dostatečné rezervy v příjmech tak, aby vyhovovala pro schválení hypotéky.

Dle nových pravidel můžete jásat, pokud očekáváte mimořádný příjem, například z dědictví nebo také z „dospořeného“ stavebního spoření, mimořádných odměn apod. Banky dříve podstatně omezovaly možnost mimořádných splátek úvěrů, tato možnost byla novým zákonem značně rozšířena a zlevněna.

Ing. Lenka Bozková